Kupno mieszkania na kredyt - na własnym przykładzie. Część 1.

W dzisiejszym wpisie przedstawię jak wyglądał proces kupienia mojego pierwszego mieszkania na kredyt. Poszukiwałem mieszkania we Wrocławiu, dlatego niektóre moje doświadczenia, porady i przemyślenia mogą nie mieć zastosowania w Twojej miejscowości, ale jednak uważam, że większość rzeczy możesz zrobić w analogiczny sposób jak ja. Zapraszam do lektury.

Kupno mieszkania na kredyt, pierwszy krok = decyzja

Kupno mieszkania chodziło za mną już od kilku lat. Jednak teraz gdy w najbliższym czasie (po zakończeniu projektu, na którym teraz pracuję) planuję całkowicie zakończyć pracę na etacie, uznałem, że to jest najlepszy moment, żeby uzyskać kredyt na moje pierwsze mieszkanie. Dlaczego? Bo słyszałem, że mając umowę o pracę na czas nieokreślony (ja taką posiadam) łatwiej jest uzyskać kredyt niż w przypadku np. własnej działalności (czy tak rzeczywiście jest to jeszcze sprawdzę i dam Ci znać). Także decyzja podjęta - kupuję mieszkanie.

Kupno mieszkania na kredyt, drugi krok = ile potrzebuję pożyczyć?

Kolejnym logicznym krokiem uznałem, że będzie zorientowanie się w cenach mieszkań, które będą spełniały moje warunki. Głównymi zaletami mieszkania, którego będę szukał będą:

odległość od Rynku we Wrocławiu - kto nie lubi od czasu do czasu pójść na spacer po pięknym wrocławskim rynku, pooglądać krasnale (mój ulubiony to Prakrasnal, Krasnal Miodek i Krasnale Syzyfki :) ) lub spotkać Latarnika na Ostrowie Tumskim.
Mieszkanie nowe - bo każdy raczej woli mieć nowe jeśli może sobie na to pozwolić.
Powierzchnia ok 50m2 - może być aneks kuchenny połączony z salonem i przynajmniej jeden pokój, który urządzę na sypialnio-biuro, chociaż optymalnie byłoby mieć 2 pokoje, co pozwoli mi na rozdzielenie tych dwóch funkcji.

Pierwszą-lepszą stroną dewelopera, gdzie można sprawdzić ceny mieszkań jest www. Archicomu: www.archicom.pl

Co mnie zdziwiło - nie jest to standardem, do większości deweloperów trzeba wysyłać zapytania na konkretne mieszkania i dopiero wtedy możemy uzyskać ofertę.

Po szybkiej analizie mieszkań na tej stronie (analizowałem osiedle Browary Wrocławskie ze względu na akceptowalną dla mnie odległość od Rynku) doszedłem do wniosku, że potrzebuję ok 700 000 zł. Dużo? Mało? Na ten moment tego nie analizuję - raczej na spokojnie to przyjąłem po prostu do wiadomości…

Kupno mieszkania na kredyt, trzeci krok = ile mogę pożyczyć?

Wiem ile pieniędzy potrzebuję . Teraz trzeba sobie odpowiedzieć na pytania:

- Czy mogę tyle pożyczyć?

- Dalej, czy jeśli będę mógł, to czy rata miesięczna nie będzie zbyt duża?

Istnieje kilka sposobów określenia zdolności kredytowej - czyli kwoty maksymalnej jaką mogę pożyczyć:

internetowe kalkulatory
banki
doradcy kredytowi/finansowi

Zdolność kredytowa - kalkulator internetowy

W pierwszej kolejności skorzystałem z kalkulatora internetowego. Użyłem kalkulatora z tej strony:

https://www.totalmoney.pl/kredyty_hipoteczne/620000/35/800`

Wprowadziłem kwotę kredytu, wkład własny, okres kredytowania, oraz typ oprocentowania (stałe lub zmienne). Moje założenia prezentowały się jak na zdjęciu poniżej:

Kupno mieszkania na kredyt_kredyt hipoteczny 2023_tabela z kalkulatorem kredytów hipotecznych w lutym 2023r

Natomiast wyniki dla tych założeń prezentowały się następująco:

kupno mieszkania na kredyt - tabela przestawia najkorzystniejsze oferty banków na kredyt hipoteczny

Czyli teoretycznie wg kalkulatora mogłem sobie pozwolić na kredyt w wysokości ok. 700 000 zł. Jednak widać, że rata miesięczna jest bardzo wysoka, nie wiele mniejsza niż to co zarabiam. Żeby oszacować czy mógłbym sobie pozwolić na taki kredyt, robię sobie krótką analizę mojego budżetu domowego, wypisuje średnie zarobki z okresu 6 miesięcy oraz średnie wydatki z 6 miesięcy.

Jeśli chodzi o zarobki to po prostu sumuje z banku wpływy od mojego pracodawcy i dzielę przez 6. Średnie zarobki to 7 400 zł. To przy założeniu najniższej raty z kalkulatora równej 4 730 zł (co pewnie będzie zbyt optymistycznym założeniem...) zostawia mi 2 670 zł na życie.

Moje średnie wydatki było dość łatwo oszacować bo prowadzę miesięczny wykaz wydatków (używam do tego aplikacji Menadżer Wydatków).

Po zsumowaniu wszystkich wydatków miesięcznych wyszło mi, że średnie miesięczne zapotrzebowanie na gotówkę to ok 3 400 zł. Czyli:

3 400 zł > 2 670 zł , czyli nie mogę sobie pozwolić na tak wysoki kredyt.

Ta proste warunki matematyczne już dały mi pierwszy sygnał, że z otrzymaniem pierwotnie zakładanej wysokości kredytu może nie być wcale tak łatwo...

Zdolność kredytowa - banki i doradca kredytowy

Dalej wysłałem zapytania do 2 banków, w których obecnie posiadam produkty

i jedno zapytanie do doradcy. PKO BP odezwało się do mnie w ciągu pół godziny (pomimo że była to niedziela 🤯). Na drugi dzień odezwali się do mnie z samego rana również przedstawiciele drugiego banku (mbank) i firmy doradczej. Od dłuższego czasu miałem wrażenie, że zarabiam całkiem dobrze - na ten moment to jest blisko 3 000 netto zł niż średnia krajowa. Ale przestałem się łudzić, gdy została wyliczona moja zdolność kredytowa podczas pierwszej rozmowy (przedstawiciel banku PK BP), który szybko wyliczył, że mogę sobie pozwolić na kredyt w wysokości aż… 380 000 zł, czyli to niewiele ponad połowa, którą potrzebowałem. Mbank wyliczył taką samą zdolność, lecz jego podejście do klienta była wg mnie dużo lepsze, bo przeliczył mi również zdolność po spłaceniu mojego niewielkiego już kredytu studenckiego oraz po zmianach z KNF, które mają lada moment wejść w życie. O tym napiszę w kolejnych wpisach z tej serii.

Na zdolność od doradcy kredytowego czekam już tydzień - mam nadzieję, że przez taki czas wymyślił takie rozwiązanie, że moja zdolność kredytowa będzie na nieziemsko wysokim poziomie 🤪.

Kupno mieszkania na kredyt - podsumowanie pierwszej części

Wiesz już jakie pierwsze kroki podjąłem aby kupić swoje wymarzone (mam nadzieję, że takie finalnie będzie 😁) mieszkanie:

- zaczynasz od decyzji

- określasz swoje podstawowe wymagania (wielkość, lokalizacja itp.)

- szukasz wstępnie ile musisz zapłacić za to mieszkanie

- określasz swoją zdolność kredytową

Jeśli nie masz wstępnie założonej zdolności to jesteś w mojej obecnej sytuacji to albo się poddajesz albo jak ja będziesz tak kombinował, żeby jednak to wymarzone mieszkanie kupić i o tych kombinacja, możliwych rozwiązaniach będą najbliższe wpisy. Jesteśmy w kontakcie!

Obraz autorstwa <a href="https://pl.freepik.com/darmowe-zdjecie/skarbonka-z-monetami-i-laptopem_11383319.htm#query=kredyt&position=1&from_view=search&track=sph">Freepik</a>

Kupno mieszkania na kredyt w 2023r.